Schimmelschäden in Mietwohnungen sind ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Die Haftungsfrage hängt davon ab, ob der Schimmelbefall durch Baumängel oder durch das Verhalten des Mieters verursacht wurde. In vielen Fällen ist eine rechtliche Klärung notwendig, oft mit Hilfe eines Sachverständigen. Hier werden die unterschiedlichen Haftungsszenarien und die rechtlichen Grundlagen erläutert.
Haftung des Vermieters
Der Vermieter ist in der Regel für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich. Dies umfasst auch die Beseitigung von Baumängeln, die zu Schimmelbildung führen können.
1. Baumängel
- Defekte Bausubstanz: Schäden an der Bausubstanz wie undichte Dächer, fehlerhafte Isolierung oder mangelhafte Abdichtungen führen häufig zu Feuchtigkeitsproblemen und Schimmelbildung.
- Fehlerhafte Konstruktion: Wenn die Wohnung baulich so gestaltet ist, dass eine ausreichende Belüftung nicht möglich ist, liegt ein Baumangel vor.
Rechtliche Grundlage: Laut § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hat der Mieter das Recht auf eine mangelfreie Mietsache. Liegt ein Mangel vor, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet.
2. Beweispflicht
Der Mieter muss nachweisen, dass der Schimmelbefall durch einen Baumangel verursacht wurde. Dies kann durch die Beauftragung eines Sachverständigen erfolgen, der ein Gutachten erstellt.
Beispiel: Ein Gutachter stellt fest, dass die Isolierung der Außenwände mangelhaft ist und dadurch Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringt, was zur Schimmelbildung führt. In diesem Fall haftet der Vermieter für die Beseitigung der Schimmelschäden.
Haftung des Mieters
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden durch sein Verhalten zu vermeiden.
1. Fehlverhalten des Mieters
- Unzureichendes Lüften: Regelmäßiges Lüften ist notwendig, um die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu kontrollieren. Unterbleibt dies, kann es zu Schimmelbildung kommen.
- Falsches Heizen: Ungleichmäßiges oder unzureichendes Heizen kann ebenfalls zu Feuchtigkeitsproblemen und Schimmel führen.
Rechtliche Grundlage: Laut § 536c BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter einen auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter dies und verschlimmert sich der Schaden dadurch, kann der Mieter für die entstandenen Schäden haftbar gemacht werden.
2. Beweispflicht
Der Vermieter muss nachweisen, dass der Schimmel durch das Verhalten des Mieters verursacht wurde. Dies kann ebenfalls durch die Beauftragung eines Sachverständigen erfolgen.
Beispiel: Ein Gutachter stellt fest, dass die Wohnung durchgehend schlecht gelüftet wurde und die relative Luftfeuchtigkeit dadurch dauerhaft über 60% lag. In diesem Fall kann der Mieter für die Schimmelschäden haftbar gemacht werden.
Gemeinsame Haftung
In einigen Fällen kann eine gemeinsame Haftung von Vermieter und Mieter vorliegen, wenn sowohl Baumängel als auch Fehlverhalten des Mieters zur Schimmelbildung beigetragen haben.
1. Minderung der Miete
Wenn Schimmel in der Wohnung vorhanden ist und der Vermieter trotz Kenntnis nichts unternimmt, kann der Mieter gemäß § 536 BGB die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß des Mangels ab.
2. Beauftragung eines Sachverständigen
In komplexen Fällen kann die Beauftragung eines neutralen Sachverständigen notwendig sein, um die Ursache des Schimmelbefalls eindeutig zu klären und die Verantwortlichkeiten festzustellen.
Beispiel: Ein Sachverständiger stellt fest, dass die Wohnung sowohl schlecht isoliert ist (Baumängel) als auch schlecht gelüftet wurde (Fehlverhalten des Mieters). In diesem Fall kann die Haftung zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.
Rechtliche Schritte
Wenn keine Einigung zwischen Mieter und Vermieter erzielt werden kann, bleibt oft nur der Weg über eine rechtliche Auseinandersetzung.
1. Rechtsberatung
Es ist ratsam, sich bei Schimmelschäden frühzeitig rechtlich beraten zu lassen. Fachanwälte für Mietrecht können die Erfolgsaussichten eines Rechtsstreits bewerten und entsprechende Schritte einleiten.
2. Gerichtliche Klärung
In strittigen Fällen kann eine gerichtliche Klärung notwendig werden. Das Gericht kann dann die Verantwortlichkeiten und die Höhe möglicher Schadensersatzansprüche festlegen.
Fazit
Die Haftung für Schimmelschäden in Mietwohnungen hängt von der Ursache des Befalls ab. Baumängel fallen in die Verantwortung des Vermieters, während Fehlverhalten des Mieters dessen Haftung begründet. In vielen Fällen ist eine rechtliche Klärung mit Hilfe eines Sachverständigen notwendig, um die genaue Ursache und die Verantwortlichkeiten zu ermitteln. Sollten Sie Unterstützung bei der Klärung von Schimmelschäden benötigen, steht Ihnen unser Sachverständigenbüro gerne zur Verfügung.
Sachverständigenbüro Charles Knepper
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- E-Mail: gutachter-knepper@online.de
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Quellen
- WTA Merkblatt E-4-12: „Schimmelpilzschäden: Ziele und Kontrolle von Schimmelpilzschadensanierungen in Innenräumen“, Ausgabe 10.2015
- Umweltbundesamt: „Gesundheitliche Bewertung von Kohlendioxid in der Innenraumluft“, Bundesgesundheitsblatt 11/2008
- Diverse Studien und Publikationen zur Schimmelpilzproblematik in Innenräumen
