Einleitung: Schimmel – ein anhaltendes Problem im Gebäudebestand
Schimmelpilzbefall in Innenräumen stellt nicht nur ein hygienisches und bautechnisches Problem dar, sondern kann auch langfristige gesundheitliche Folgen haben. Besonders problematisch wird es, wenn es sich um sogenannte Schimmel-Altschäden handelt – also um Schimmelprobleme, deren Ursache bereits vor längerer Zeit entstanden ist, aber nie vollständig oder sachgerecht behoben wurde.
Doch was genau versteht man unter einem Schimmel-Altschaden? Welche Merkmale kennzeichnen ihn? Wie kann er rechtssicher erkannt und bewertet werden? Und was ist bei der Sanierung zu beachten?
Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen auf Grundlage der aktuellen Fachliteratur, technischer Richtlinien und über 25-jähriger Sachverständigenpraxis.
1. Definition: Was ist ein Schimmel-Altschaden?
Ein Schimmel-Altschaden ist ein bereits länger bestehender, oft verdeckter oder unvollständig sanierter Schimmelpilzbefall, der sich typischerweise durch folgende Merkmale auszeichnet:
- Chronischer Feuchtigkeitseintrag in der Vergangenheit, z. B. durch alte Leitungswasserschäden, mangelhafte Abdichtungen oder Wärmebrücken
- Sichtbarer oder verdeckter mikrobieller Befall an organischen Materialien (z. B. Putz, Tapete, Holz)
- Nicht fachgerecht durchgeführte oder unterlassene Sanierungsmaßnahmen
- Statische Belastung des Raumes mit Sporen, Myzelresten und/oder Mykotoxinen
- Fehlende oder mangelhafte Dokumentation über die Entstehung und Behandlung des Schadens
Im Unterschied zu einem frischen Schimmelschaden, der meist infolge eines akuten Feuchteereignisses entsteht, handelt es sich bei Altschäden um langfristige, oft „vergessene“ oder vernachlässigte Probleme.
2. Ursachen und Entstehung von Schimmel-Altschäden
Schimmel-Altschäden sind oft die Folge bauphysikalischer Schwächen, unentdeckter Wasserschäden oder unzureichender Instandhaltung. Typische Ursachen:
- Langjährig bestehende Wärmebrücken ohne energetische Sanierung
- Fehlende oder mangelhafte Abdichtung im Sockelbereich
- Kapillar aufsteigende Feuchte bei Altbauten
- Versteckte Rohrbrüche oder Leckagen
- Nicht ausreichend belüftete Räume über lange Zeit
- Unsachgemäße Sanierung früherer Schimmelschäden
Ein Klassiker: Eine Mietwohnung, in der ein Wasserschaden vor Jahren oberflächlich beseitigt wurde – ohne Freilegung und Trocknung der durchfeuchteten Wandkonstruktionen. Der Nutzerwechsel verdeckt das Problem, bis es später wieder sichtbar oder geruchlich auffällig wird.
3. Erkennung von Schimmel-Altschäden: Hinweise und Diagnostik
Die Diagnose eines Altschadens erfordert fachkundige Begutachtung und den Einsatz spezifischer Messtechniken:
Sichtbare Hinweise
- Alt wirkender Befall (dunkel, trocken, bröselig)
- Spuren früherer Renovierungen (z. B. mehrfach überstrichene Tapeten)
- Muffiger Geruch trotz trockener Raumluft
Messtechnische Verfahren
- Feuchtemessungen in Bauteilen (WTA Merkblatt 4-11)
- Materialproben und Laboranalyse (MVOC, Mykotoxine)
- Luftkeimmessungen zur Bewertung der Sporendichte
- Endoskopie und Bauteilöffnung bei Verdacht auf verdeckten Befall
Im Schimmelleitfaden des Umweltbundesamts wird empfohlen, bei nicht eindeutiger Schadensursache und älteren Feuchteschäden stets von einem Altschaden auszugehen, sofern keine Sanierungsnachweise vorliegen.
4. Rechtliche Bedeutung und Beweislast
Ein Schimmel-Altschaden hat vor allem in Miet- und Kaufrechtsstreitigkeiten eine besondere rechtliche Relevanz:
- Bei Mietobjekten ist zu prüfen, ob der Schaden vor Mietbeginn bestand – dann haftet in der Regel der Vermieter
- Bei Immobilienverkäufen kann ein verschleierter Altschaden einen Sachmangel darstellen
- Versicherungen erkennen Altschäden oft nicht als „versicherungsrelevantes Schadenereignis“ an, da sie außerhalb der Meldefristen liegen
Beweissicherung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist daher entscheidend – insbesondere bei strittigen Fragen zur Ursache, Dauer und Verantwortlichkeit.
5. Sanierung von Schimmel-Altschäden: Besonderheiten und Herausforderungen
5.1 Erhöhte Anforderungen an die Sanierung
Ein Altschaden erfordert häufig umfangreichere Maßnahmen als ein frischer Befall:
- Rückbau kontaminierter Materialien mit Sporenablagerungen (z. B. Gipskarton, Tapeten)
- Mechanische Reinigung und ggf. Desinfektion (Biozid nur nach Bedarf einsetzen, vgl. WTA E-4-12)
- Lufttechnische Maßnahmen (HEPA-Abscheidung, Unterdruckhaltung)
- Sanierung angrenzender Bauteile, auch bei nicht sichtbarem Befall
Zudem ist stets eine vollständige Ursachenbeseitigung notwendig – also nicht nur das Entfernen des Schimmels, sondern auch die bauliche und bauphysikalische Verbesserung (z. B. Dämmung, Abdichtung, Lüftung).
5.2 Dokumentation und Erfolgskontrolle
Die Sanierungskontrolle muss gemäß WTA-Merkblatt E-4-12 vor, während und nach der Maßnahme dokumentiert werden. Hierzu gehören:
- Raumluftmessungen
- visuelle Abnahmen
- Feuchtemessprotokolle
- Fotodokumentation
6. Gesundheitsrisiken durch Altschäden
Auch wenn der Altschaden „alt“ ist – seine gesundheitliche Wirkung kann aktuell sein:
- Mykotoxine sind chemisch stabil und können auch nach dem Absterben des Schimmels toxisch wirken
- Sporenreste können Allergien auslösen
- MVOC (mikrobielle flüchtige organische Verbindungen) verursachen chronische Geruchsbelästigung und Reizungen
Insbesondere für Kinder, ältere Menschen und Immungeschwächte stellt ein solcher Belastungszustand ein erhöhtes Risiko dar.
7. Fazit: Schimmel-Altschäden erkennen, richtig bewerten und sanieren
Ein Schimmel-Altschaden ist kein „altes Problem“, sondern ein aktuelles Risiko – für Gesundheit, Bauwerk und Rechtssicherheit.
Deshalb gilt:
- Gründliche Untersuchung
- Klare Ursachenermittlung
- Fachgerechte Sanierung
- Transparente Dokumentation
Hinweis: Sie vermuten einen Schimmel-Altschaden in Ihrer Immobilie?
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Sachverständigenbüro Charles Knepper
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Quellen:
- Umweltbundesamt, Leitfaden zur Vorbeugung und Sanierung von Schimmel in Gebäuden, 2024
- WTA Merkblatt E-4-12: Ziele und Kontrolle von Schimmelpilzschadensanierungen in Innenräumen
- Landesgesundheitsamt BW, Schimmelpilze in Innenräumen – Nachweis, Bewertung, Qualitätsmanagement
- Netzwerk Schimmel e.V., Richtlinie zum sachgerechten Umgang mit Schimmelpilzschäden in Gebäuden, 2022
- Robert Koch-Institut, Schimmelpilzbelastung in Innenräumen – Bewertung und Maßnahmen, 2007
